Durant ces derniers mois, les ventes de logements ainsi que les investissements ont continuellement et fortement baissé. D’après des chiffres officiels datant de juillet, les ventes de logements ont diminué de 23,4 % par rapport à l’année dernière. Les chantiers non déclarés prennent de plus en plus d’importance, mais de bon nombre de ceux-ci, par faute des moyens, parviennent à être achevés ce qui a mené à un nombre conséquent de destructions d’immeubles dont la construction a été entamée il y a environ 10 ans. De plus, la confiance des demandeurs vis-à-vis de l’achat de logements s’est littéralement effondrée, des manifestations de ceux-ci ont eu lieu afin d’obtenir des remboursements. On estime aujourd’hui qu’il y a 50 millions de logements non habités dans le pays. Comment, un secteur-clé dans l’économie Chinoise (représente entre 25 et 30 % du PIB de la Chine selon le Peterson Institute) a fini par traverser une telle crise ? Quelle est l’histoire derrière cet effondrement perpétuel du logement et quels en sont (et seront) les impacts ?
Le contexte historique
C’est au début des années 80 que la Chine avait décidé d’investir massivement dans le développement des zones urbaines. Depuis, le processus d’urbanisation a été extrêmement rapide et massif. L’évolution de la part de population vivant dans les villes en est un parfait exemple : 20 % de Chinois vivant en zones urbaine en 1980 faces à près de 70 % en 2022. Cet investissement massif s’explique principalement par l’arrêt quasi total de ce secteur sous la période de règne de Mao (1949 – 1976).
Cependant, bien que la Chine ait décidé de relancer ce secteur, on pourra véritablement parler de boom à partir du début des années 2000. Cette explosion de l’immobilier a mené à une puissante hausse des prix du logement qui s’est multiplié par 5 en 2005 faisant de la Chine un pays dont le coût de l’immobilier est inégalé à travers le monde. Néanmoins, cela semblait être un investissement crucial pour la population chinoise étant donné que c’était jugé être un investissement de sécurité, on achetait un nouvel appartement dès qu’il y en avait la possibilité. Ce boom représentait une véritable aubaine pour le gouvernement.
Une situation qui se dégrade
Depuis 2015, la population chinoise est en train de diminuer, les nouvelles classes d’âge qui sont arrivées sur le marché du travail et désirant se loger sont de moins en moins nombreuses. Cependant, la construction massive d’immeubles et d’ensembles n’a cessé de se poursuivre malgré cette baisse démographique. Pour donner un ordre d’idées, en 2019, 18 millions de logements neufs ont été construits. Des villes fantôme, remplies d’immeubles, mais non habitées, se sont multipliées.
La crise liée au Covid-19 n’a pas arrangé les choses. En effet, ces nouvelles classes d’âge, étant fortement appauvries à cause de l’impossibilité de travailler, ont encore moins eu la possibilité d’acheter des appartements. Par exemple, le dernier confinement en date à Shanghai est la source d’une baisse de 14 % du PIB régional. Quant aux promoteurs qui bénéficiaient des crédits de banques d’États, ils ont fini par perdre ceux-ci étant donné que ces banques se sont rendu compte de la chute de la demande.
Les principales conséquences
C’est un krach jamais connu dans l’histoire, c’est une énorme crise qui prend forme. Tout d’abord, les banques qui accordaient des crédits aux promoteurs et aux acheteurs vont s’effondrer en premier. C’est des banques d’État et qui dit banque d’État dit budget de l’État ainsi que les collectivités locales. On comprend donc que ce krach de l’immobilier a une incidence sur toute l’économie chinoise étant donné que ce secteur a une place majeure.
Un désaccord entre le gouvernement national à Beijing et les autorités régionales
Depuis 1994, les gouvernements locaux et provinciaux ont payé pour leurs propres services sociaux et ont croisé les objectifs de croissance de Beijing. Cependant, la grande part des taxes qui en découlent va à Beijing signifiant donc que les régions finissent par être sous financées et comme précisé tout à l’heure, elles ne peuvent plus bénéficier des emprunts. Pour faire face à cela, les gouvernements locaux ont mis en place ce qu’on appelle un véhicule de financement du gouvernement Local (LGFV) qui étaient des sociétés à la base. Les gouvernements locaux donnent donc gratuitement les terrains à vendre aux LGFV ce qui permet à ces dernières de vendre ces terrains aux constructeurs ou encore d’utiliser ces terrains comme garantie pour emprunter de l’argent. Néanmoins, les emprunts dont bénéficiaient les gouvernements locaux via ces LGFV étaient bien trop importants.
L’année dernière, la vente des terrains a baissé de 72 % privant les gouvernements locaux d’environ 20 % de leurs financements. Inquiets de manquer les objectifs de croissance qui rejoignaient ceux de Beijing, certains gouvernements locaux ont essayé de relancer leurs secteurs immobiliers en difficulté. Le gouvernement de Beijing a fini par sévir ce qui force les gouvernements locaux à revenir en arrière. Cette forme de désaccord entre Beijing et les autorités régionales montrent que ce n’est pas seulement un problème d’ordre économique, mais également un problème d’ordre politique. On peut résumer ce désaccord par le fait que les autorités nationales estiment que la Chine ne peut permettre une augmentation des prix de l’immobilier tandis que les gouvernements régionaux ne peuvent permettre une baisse de ces prix.
Rayane Geremy